L'expression « location courte durée » est ambiguë en français : elle désigne aussi bien la location de voiture à la journée que la location d'un logement à la nuitée. Les deux marchés se disputent la même requête sur Google. Ce guide traite uniquement du second : la location courte durée immobilière, dont le nom juridique en France est meublé de tourisme.

Le code du tourisme en donne une définition précise. Un meublé de tourisme est un local d'habitation meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour une durée qui ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs au même client (article L324-1-1 du code du tourisme). Au-delà, ce n'est plus une location de courte durée : le bail devient une location meublée classique, avec un tout autre régime juridique.

Trois éléments caractérisent donc la location courte durée immobilière :

• un logement meublé, équipé pour une occupation immédiate (literie, cuisine équipée, vaisselle, rangements) ;
• une clientèle de passage, qui n'y établit pas sa résidence ;
• une durée limitée, du week-end à trois mois maximum pour le même occupant.

C'est le régime des annonces Airbnb, Booking, Abritel ou Gîtes de France, mais aussi de la location directe en propre. La plateforme utilisée ne change rien au cadre légal : les obligations pèsent sur le loueur.

Le droit de louer en courte durée dépend d'abord du statut du logement.

Votre résidence principale. Vous pouvez la louer librement, dans la limite du plafond annuel de nuitées détaillé plus bas. La résidence principale est celle que vous occupez au moins 8 mois par an. La déclaration en mairie doit préciser ce statut et le justifier.

Une résidence secondaire ou un bien d'investissement. C'est là que les communes serrent la vis. Dans les zones tendues, transformer un logement en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage, souvent assortie d'une obligation de compensation : créer une surface d'habitation équivalente ailleurs dans la commune. À Paris, la contrainte est telle qu'elle rend l'opération inaccessible à la plupart des particuliers — le détail figure dans notre guide de la réglementation Airbnb à Paris.

Vous êtes locataire. Sous-louer en courte durée sans l'accord écrit du propriétaire est une faute grave. Les tribunaux ont validé à plusieurs reprises la résiliation du bail et la restitution au bailleur des sous-loyers perçus. L'accord doit porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur le prix.

Vous êtes en copropriété. Vérifiez le règlement. Une clause d'habitation bourgeoise exclusive, ou une clause interdisant expressément l'exercice d'une activité commerciale ou la location de courte durée, s'oppose à votre projet. En revanche, une clause d'habitation bourgeoise simple ne suffit généralement pas à interdire la location meublée touristique. Faites relire le règlement avant d'acheter, pas après.

Le plafond ne concerne que les résidences principales. L'article L324-1-1 du code du tourisme le fixe à 120 jours par année civile. Une résidence secondaire régulièrement autorisée n'est pas plafonnée en nombre de nuitées.

La nouveauté issue de la loi de novembre 2024 est que la commune peut abaisser ce plafond par délibération motivée, dans la limite de 90 jours. Autrement dit : le plancher légal est 90, le plafond 120, et chaque commune se positionne dans cette fourchette. Il n'existe pas de liste nationale à jour : le seuil applicable se vérifie sur le site de votre mairie ou auprès du service de l'urbanisme.

Deux règles distinctes se superposent, et beaucoup de propriétaires les confondent :

• 120 nuitées cumulées par an maximum (ou 90 selon la commune) pour une résidence principale ;
• 90 jours consécutifs maximum au même client, quel que soit le statut du logement.

Une seule journée de dépassement suffit à caractériser l'infraction, et l'amende peut atteindre 15 000 €. Les plateformes bloquent en général automatiquement les calendriers à l'approche du seuil dans les grandes villes, mais cette sécurité ne fonctionne pas si vous multipliez les canaux de réservation. Un compteur unique, consolidé sur toutes les plateformes, est la seule protection fiable — c'est l'une des raisons d'utiliser un channel manager pour la location saisonnière plutôt que de gérer chaque annonce séparément.

Trois obligations souvent découvertes trop tard.

Cotisations sociales. En dessous de 23 000 € de recettes annuelles, la location meublée de courte durée reste de la gestion de patrimoine privé : pas de cotisations, seulement les prélèvements sociaux de 17,2 % sur le bénéfice. Au-delà de 23 000 €, l'activité prend un caractère professionnel et doit être immatriculée, avec affiliation à un régime social (urssaf.fr). Ce seuil est un vrai palier économique : il vaut la peine de le connaître avant d'acheter un deuxième bien.

Taxe de séjour. Elle est due dans la grande majorité des communes touristiques, calculée par nuit et par occupant adulte, avec un tarif fixé par délibération locale. Les plateformes la collectent le plus souvent à votre place, mais la responsabilité reste la vôtre pour les réservations en direct. Le montant applicable se vérifie exclusivement sur le portail de la commune ou de l'intercommunalité — il n'existe pas de tarif national.

DPE. Depuis le 1er janvier 2025, un diagnostic de performance énergétique est exigé pour tout nouveau logement mis en location meublée touristique soumis à autorisation de changement d'usage. La classe G est déjà exclue ; la classe F le sera au 1er janvier 2028 ; à partir du 1er janvier 2034, seules les classes A à D resteront admises (service-public.gouv.fr). Un bien classé F acheté aujourd'hui pour de la courte durée est un actif à rénover, pas un actif prêt à exploiter.

Sur les postes du tableau, un seul est difficile à externaliser sans perdre en qualité : la communication voyageur. Elle représente la majorité du temps de travail réel, et elle est concentrée aux pires moments — questions avant réservation, code d'accès la nuit de l'arrivée, panne de chauffe-eau un dimanche.

C'est le point où l'automatisation change vraiment l'économie du modèle. Un concierge AI sur WhatsApp répond 24 h/24 en plus de 25 langues, comprend les messages écrits, les photos et les vocaux, et traite seul 85 % des conversations sur plus de 12 000 échanges mesurés. Il se connecte au PMS existant — Smoobu, Lodgify, Beds24, Hospitable, Hostaway, Guesty, OwnerRez, SmartPMS — pour récupérer dates, codes et consignes sans double saisie ; le détail figure sur la page fonctionnalités. L'installation prend environ 30 minutes, sans engagement de durée : on arrête quand on veut.

Le ménage, le linge et la maintenance restent locaux, parce qu'ils sont physiques. Mais la ligne « conciergerie à 22 % du CA » du tableau se réduit alors à un prestataire ménage payé à la prestation, et le net remonte de plusieurs centaines d'euros par bien et par an.