C'est le sujet que les formations survolent, et celui qui peut annuler rétroactivement votre chiffre d'affaires. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réserve aux titulaires d'une carte professionnelle les activités d'entremise et de gestion des biens d'autrui. Celle qui concerne une conciergerie est la carte G (« Gestion immobilière »). Son article 14 punit l'exercice sans carte de six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende ; au civil, le contrat est nul, donc sans droit à rémunération.

Ce n'est pas théorique. Le tribunal judiciaire de Tours, le 28 janvier 2025 (n° 2024/00397), a débouté une conciergerie qui réclamait le paiement de ses prestations. Elle n'encaissait pas les loyers et publiait les annonces au nom des propriétaires, se croyant hors champ. Le tribunal a retenu qu'elle fixait les tarifs, gérait le calendrier et pilotait les annonces, et a annulé le contrat. Décision isolée, mais elle trace la ligne.

Voie 1 — exercer sans carte, en prestataire de services. Montage majoritaire chez les indépendants, il tient à trois conditions cumulatives : les flux financiers vont de la plateforme directement au propriétaire ; celui-ci reste titulaire de ses comptes Airbnb et Booking et valide la grille tarifaire ; vous facturez des prestations identifiées, jamais un pourcentage prélevé sur des sommes que vous détenez.

Voie 2 — obtenir la carte G. Délivrée par la CCI, valable 3 ans, 120 € de frais de dossier. Elle suppose une aptitude professionnelle (bac+3 en droit, économie ou commerce, ou 3 à 10 ans d'expérience), une RC professionnelle obligatoire et une garantie financière — à partir de 110 000 € dès que vous détenez des fonds. Budgétez 3 000 à 5 000 € la première année, puis environ 2 200 €/an. Démarrez en prestataire de services ; visez la carte G au-delà d'une vingtaine de lots.

Le statut est un calcul : il dépend du chiffre d'affaires, du poids des charges réelles et de votre besoin de vous rémunérer tout de suite.

La micro-entreprise reste la bonne porte d'entrée : création gratuite, comptabilité réduite à un livre de recettes, aucune cotisation sans encaissement. Son défaut est structurel — l'abattement de 50 % remplace toute déduction de charges. Logiciels, assurance, déplacements et sous-traitants ne se déduisent pas. Dès que vos charges réelles dépassent 50 % du CA, typiquement quand vous salariez une personne au ménage, le réel devient plus favorable. En société, le taux réduit d'IS à 15 % vaut jusqu'à 42 500 € de bénéfice.

Le vrai point de bascule n'est pas le plafond, c'est la TVA

C'est l'erreur de business plan la plus fréquente du métier. Le plafond de la micro-entreprise est à 83 600 € en 2026, mais la franchise en base de TVA des prestations de services s'arrête à 37 500 € (41 250 € en seuil majoré), comme le rappelle service-public. Au-delà, vous facturez 20 % de TVA.

À 20 % de commission sur des logements générant 18 000 € par an, vous franchissez ce seuil autour du onzième lot. Vos clients étant très majoritairement des particuliers non assujettis, ils ne récupèrent pas cette TVA : soit vous augmentez votre prix de 20 %, soit vous absorbez le choc dans votre marge. Prévoyez-le dans votre grille dès le premier contrat.

Côté formalités : guichet unique de l'INPI, code APE 8299Z ou 8110Z, CFE dès la deuxième année, versement libératoire de l'impôt sur le revenu possible à 1,7 % du CA.

Le marché français se situe entre 15 et 25 % du CA HT, moyenne autour de 20 %, pointes à 28 % à Paris. Alternatives : forfait de 250 à 600 €/mois par logement, ou 40 à 80 € par check-in. La grille côté propriétaire est détaillée dans notre guide des tarifs de conciergerie Airbnb — à lire pour savoir ce que vos prospects comparent.

Trois règles, côté prestataire. Sous 15 %, le modèle ne finance pas la disponibilité : la messagerie représente 60 à 70 % du temps de travail, et 12 % sur un logement à 1 200 € de CA, c'est 144 €/mois pour une astreinte 7j/7. Définissez l'assiette noir sur blanc : hors frais de ménage et hors taxe de séjour, ou tout compris ? L'écart atteint 5 à 8 % et c'est la première source de litige. Séparez le ménage, qui transite par vous sans être une marge.

Compte d'exploitation par logement, base 1 500 € de CA mensuel et 20 % de commission :

Un chiffre décide de votre plafond de croissance : un voyageur échange en moyenne 8 à 12 messages par séjour. À 20 lots et 6 séjours mensuels, cela fait environ 1 400 messages par mois, sur 24 heures, en cinq ou six langues, dont une majorité de questions répétitives — code wifi, heure d'arrivée, parking, poubelles.

C'est ce volume, et non le ménage, qui casse les conciergeries entre 15 et 25 lots. Le ménage se sous-traite proprement ; la disponibilité, non. Beaucoup de gérants recrutent alors une personne à temps plein pour la messagerie — 2 200 à 2 800 € de coût employeur mensuel, soit la marge de neuf logements.

La stack minimale pour viser 20 lots tient en quatre briques : un channel manager, des serrures connectées, un prestataire ménage fiable, et une automatisation de la communication voyageur.

Sur ce dernier point, un concierge IA comme Verto traite les conversations sur WhatsApp 24h/24 dans plus de 25 langues, et comprend le texte comme les photos et les messages vocaux. Sur plus de 12 000 conversations mesurées, 85 % sont gérées de bout en bout sans intervention humaine. La connexion aux principaux channel managers — Smoobu, Lodgify, Beds24, Hospitable, Hostaway, Guesty, OwnerRez, SmartPMS — lui donne les réservations en temps réel, et la mise en place prend une trentaine de minutes.

À partir de 24,90 € par logement et par mois, sans engagement, la ligne pèse environ 8 % de la commission encaissée sur un lot moyen. C'est la différence entre une conciergerie qui plafonne à 12 lots parce que son gérant répond au téléphone à 23h et une structure qui en absorbe 30 — le principe décrit dans notre guide de la conciergerie virtuelle Airbnb, sauf qu'ici l'outil sert le professionnel.